Umschuldung vs. Vorfälligkeitsentschädigung

Günstige Bauzinsen ausnutzen

Jeder Häuslebauer bzw. Hauskäufer wünscht sich bei fallenden Bauzinsen diese in Anspruch nehmen zu können, da sich die Kreditkosten mit jedem Prozentpunkt weniger verringern. Das Vorhaben, einen Kredit einfach vor der geplanten Laufzeit und vor Ablauf der Zinsbindungsfrist durch einen günstigeren Immobilienkredit abzulösen, wird durch die Vorfälligkeitsentschädigung des Kreditgebers behindert. Nach § 490 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) muss der Darlehensnehmer bei einem Immobilienkredit mit Festzinssatzvereinbarung bei vorzeitiger Zurückzahlung dem Darlehensgeber eine Entschädigung zahlen.

Selbst wenn der Kreditnehmer den Kredit trotz eines abgeschlossenen und gültigen Kreditvertrags nicht in Anspruch nimmt, fordert das jeweilige Kreditinstitut in der Regel einen Entschädigungsleistung ein. Diese Form der Kompensation wird als Nichtabnahmeentschädigung bezeichnet und hat für den Vertragspartner die gleiche Bedeutung wie eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Kompensationszahlungen nach Kündigung eines Kreditvertrags durch die Bank

Neben dem Kreditnehmer kann theoretisch der Kreditgeber ebenfalls den Kreditvertrag kündigen. Dies ist in der Praxis aber sehr unwahrscheinlich, da dies eine Verletzung der vertraglichen Pflichten seitens des Kreditnehmers voraussetzt. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird durch die Bank im Falle einer vor Ablauf der Zinsfestschreibung erfolgten Kündigung des Kreditvertrags eingefordert, um die entgangenen zukünftigen Gewinne und Mehrkosten auszugleichen. Da die Vorfälligkeitsentschädigung eine beträchtliche Summe Geld ausmachen kann, sollte jede vorzeitige Ablösung oder Umschuldung gut überlegt werden. Außerdem zeugt die Praxis von überhöhten Forderungen seitens der Banken, die diese Kompensationszahlungen durch bewusst fehlerhafte Rechnungen in die Höhe treiben. Im Regelfall werden die Banken je nach Kündigungsgrund unterschiedlich hohe Ausgleichszahlungen fordern.

Ein berechtigter Kündigungsgrund ist beispielsweise ein notwendiger Umzug aufgrund einer neuen Anstellung, eine Scheidung oder ein Todesfalls in der Familie. Zwar wird die Bank wahrscheinlich ebenfalls eine Kündigung aufgrund einer günstigeren Umschuldung akzeptieren, aber dann eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Außerdem greifen in diesen Fällen die Einschränkungen bei der Berechnung dieser Entschädigungsleistung nicht. Auf die Berechnung wird in einem späteren Abschnitt näher eingegangen.

Nachteile langer Zinsbindungsfristen bei Immobilienkrediten

Im Falle sinkender Hypothekenzinsen kann sich eine lange Zinsbindungsfrist ebenfalls als Nachteil herausstellen. Neben der Einschränkung der Flexibilität kann auch ein unverhoffter Geldsegen nicht zum Abbau der Schulden eingesetzt werden. Da das Zinsniveau gegenwärtig sehr niedrig liegt, werden häufig Kreditverträge mit sehr langen Zinsfestschreibungen von bis zu 30 Jahren abgeschlossen. Der typische Darlehensnehmer geht davon aus, dass das allgemeine Zinsniveau gar nicht weiter sinken kann. Dies aber ist ein Irrglaube. Nur weil die Kreditzinsen in der Vergangenheit immer deutlich höher lagen, heißt das nicht, dass diese in Zukunft nicht noch weiter sinken könnten. Niemand kann vorhersagen wie sich die Marktzinsen entwickeln. Ein häufiger Einwand ist, dass die Zinsen niemals ins Negative bzw. unterhalb von 0 % sinken können. Auf den ersten Blick ist das auch richtig. Da die Vorstellungskraft des Menschen aber buchstäblich unbegrenzt ist, können durchaus Möglichkeiten entwickelt werden, um dieses Szenario in die Tat umzusetzen.

Zur Zeit beträgt der Leitzins der Europäischen Zentralbank nur minimale 0,25 %. Den Banken wird das Geld förmlich hinterher geworfen. Trotz dieser Geldmengenausweitung stiegen die Verbraucherpreise im Jahr 2013 nur um 1,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Verantwortlichen der Zentralbank fürchten eher eine Deflation, wodurch zukünftige Zinssenkungen nicht ausgeschlossen sind. Das Thema Vorfälligkeitsentschädigung ist also nach wie vor aktuell.

Ausnahmen bei Vorfälligkeitsentschädigungen

Eine Ausnahme von diesen allgemeinen Vorfälligkeitsregelungen bietet sich bei Kreditverträgen mit sehr langen Kreditlaufzeiten und Zinsbindungsfristen. Der Gesetzgeber billigt jedem Kreditnehmer bei Zinsfestschreibungen für mehr als 10 Jahren ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren zu. Dieses Recht greift auch, wenn Klauseln im Kleingedruckten des Vertrags dieses einschränken oder aufheben. Das Sonderkündigungsrecht kann selbst dann in Anspruch genommen werden, wenn die Zinsbindungsfrist noch nicht ausgelaufen ist. Liegt der Zeitraum der Zinsfixierung bei 20 oder gar 30 Jahren und sind am Markt deutlich niedrigere Zinsen zu erzielen, kann der vorhandene Kreditvertrag nach 10 Jahren ersatzlos durch den Kreditnehmer gekündigt werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung aus Sicht der Banken

Die Kreditinstitute fordern aus zwei Gründen vom Kreditnehmer bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredites einen Ausgleich:

  • Refinanzierungsschaden
  • Margenschaden

Der Refinanzierungsschaden ergibt sich aus der Refinanzierung des vergebenen Kredits. Bei jeder Kreditvergabe leiht sich das dahinter stehende Kreditinstitut über den Kapitalmarkt ihrerseits Geld zu bestimmten Zinssätzen und Konditionen. Da sich die Marktzinsen bis zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits verändert haben, kann das Kreditinstitut das zurückfließende Kapital nicht wieder zu den damaligen Bedingungen anlegen. Ist der aktuell am Markt zu erhaltende Zinssatz niedriger als beim vorherigen Zeitpunkt, verliert der Kreditgeber Geld. Je höher die Bauzinsen eines vergebenenen Immobilienkredites waren und je stärker diese bis zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kreditablösung gefallen sind, desto größer wird der Refinanzierungsschaden für die Kredit vergebende Bank.

Als Margenschaden wird der entgangene Gewinn der Bank bezeichnet. Der Zinssatz zur Refinanzierung liegt niedriger als der Kreditzins, der vom Kunden nach Abschluss des Kreditvertrages an die Bank gezahlt wird. Dieser Zinsunterschied wird als Marge bezeichnet. Da bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits diese (zukünftige) Marge für die Bank verloren geht, spricht man von einem Margenschaden. Die Höhe des Zinsmargenschadens ergibt sich aus der Brutto-Zinsmarge abzüglich der eingepreisten Risikosten und dem ersparten Verwaltungsaufwand. Bei diesen Positionen versucht der Kreditgeber gerne zu tricksen. Daher ist eine juristische Abklärung durch den Anwalt ihres Vertrauens ratsam.

Aus diesen beiden Verlustarten bzw. Schäden ergibt sich der Gesamtschaden, der wiederum als Basis für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung dient. Nach Ermittlung der Entschädigungssumme muss diese noch auf den Zeitpunkt der Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezinst werden. Hierbei ist maximal eine Laufzeit von 10 Jahren möglich.

Lösung – Aufteilung der Finanzierungssumme in Teildarlehen

Um auf lange Sicht günstige Zinsen zu sichern und gleichzeitig ein gewisses Maß an Flexibilität aufrechtzuerhalten, bietet die Aufteilung des Darlehens in Teilbeträge einen Lösungsansatz dar. Einerseits verringern sich bei einem Rückgang des Zinsniveaus die Kosten für die ungebundenen Teildarlehen, andererseits ist der andere Teil der gesamten Kreditsumme durch Zinsbindungsfristen gegen Steigerungen der Bauzinsen abgesichert. Auf diese Weise wird das Gesamtrisiko für den Kreditnehmer reduziert.

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