Nebenkosten bei Abschluss eines Immobilienkredits

Versteckte Kosten und hohe Bankgebühren bei Abschluss eines Immobilienkredits beschäftigt wahrscheinlich jeden künftigen Hauseigentümer. Da die Gebühren- und Abgabenlast bei jedem Kreditinstitut unterschiedlich ausgestaltet ist, wird im Folgenden nur auf die typischen anfallenden Kosten eingegangen. Es ist immer Vorsicht bei den Ausführungen der „netten“ Bankberater geboten. Nicht Alles was im „Kleingedruckten“ steht, muss vom Kreditnehmer ohne weiteres akzeptiert werden.

Wertermittlungsgebühren der Hausbank

Vor Vergabe eines Immobilienkredits erhebt die Bank zumeist vom Kunden eine Wertermittlungs- oder Schätzgebühr für die jeweilige Immobilie. Dabei argumentieren die Kreditgeber, dass sie zur Ermittlung des maximal zu vergebenden Kreditbetrags den Wert der Immobilie vorher ermitteln müssen. In der Regel schwankt die Gebühr um die 500 Euro. Als Hauskäufer sollten Sie diese Gebühr nicht anstandlos bezahlen. Es existieren bereits Urteile, dass diese Gebührenerhebung unrechtmäßig ist und von den Finanzinstituten selber getragen werden muss.

Vorfälligkeitsentschädigung beachten

Entscheidet sich ein Hauskäufer nach Abschluss einer Festzinsvereinbarung für eine vorzeitige Ablösung des aufgenommenen Kredits, so muss er dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen (siehe dazu § 490 Abs. 2 BGB). Zwar liegen die Baugeldzinsen aktuell immer noch sehr niedrig und jeder Kreditnehmer entscheidet sich gerne zu einer Zinsfestschreibung von bis zu 30 Jahren, doch kann unter Umständen eine vorzeitige Ablösung dennoch günstiger sein. Laut dem Gesetzgeber kommen dafür beispielsweise berufliche oder private Gründe wie ein Umzug aufgrund eines Jobwechsels, einer Scheidung oder eines unerwarteten Todesfalls in Betracht.

Neben einer Kündigung durch den Kreditnehmer kann ebenfalls die Bank den Kredit unter Umständen vorzeitig kündigen. Dazu bedarf es einer Pflichtverletzung des Kreditnehmers wie beispielsweise wiederholter Nichtzahlung der Kreditraten oder Ähnliches. Im Normalfall ist der Fall einer Kündigung des Kreditvertrags durch die Bank aufgrund von Pflichtverletzungen des Kreditnehmers aber eher selten. Zwar kann die Bank ebenfalls eine vorzeitige Kündigung aufgrund anderer Gründe akzeptieren, doch ist dies in den meisten Fällen mit sehr hohen Kosten für den Kreditnehmer verbunden. Schließlich will die Bank ihren Schnitt machen und den Refinanzierungs- sowie Margenschaden ausgleichen.

Der Refinanzierungsschaden für die Bank

Jedes Kreditinstitut refinanziert seine ausgegebenen Kredite über den Kapitalmarkt. Dabei ändern sich die Zinssätze täglich. Wird der Kredit vorzeitig gekündigt, haben sich am Markt zu erzielenden Zinszahlungen geändert. Liegt der Zinssatz unter dem Kreditvertrag festgelegten Satz, so macht die Bank bei der Wiederanlage der zurückerhaltenen Kreditsumme Verluste.

Dieser Schaden wird als Refinanzierungsschaden bezeichnet. Im Falle des Immobilienkredits fällt der Refinanzierungsschaden dann besonders hoch aus, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit besonders stark gesunken sind. Da sich diese Ende 2013 immer noch auf einem niedrigen Niveau befinden, ist das Risiko der Banken hohe Schäden aus der Refinanzierung zu erleiden relativ gering. Andererseits stehen zur Zeit sowohl Banken als auch Privatanleger vor dem Problem, eine die Inflation ausgleichende Geldanlage zu finden. Daher erheben die Kreditinstitute wahrscheinlich hohe Ausgleichszahlungen.

Der Margenschaden für die Bank

Da jede Bank Gewinne erzielt, wenn sie Geld für höhere Zinssätze verleiht als sie über den Kapitalmarkt zur Refinanzierung hinnehmen muss. Diese Zinsdifferenz oder Marge geht natürlich bei einer vorzeitigen Kündigung eines Kredits verloren. Eingeplante Erträge können nicht erzielt werden und die Bank erleidet einen Margenschaden. Der Gesamtschaden ergibt sich somit aus der Summe des Refinanzierungsschadens und des Margenschadens. Dieser bildet die Basis der Vorfälligkeitsentschädigung. Der Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus Abzinsung auf den Zeitpunkt vor Kreditbeginn. Dabei kann der Schaden auf maximal 10 Jahre angesetzt werden.

Fazit

Jeder Darlehensnehmer sollte niemals ohne Verhandlung die vorgelegten Bankgebühren akzeptieren, sondern darüber verhandeln. Bei vorzeitiger Ablösung eines aufgedeckten Kredites empfiehlt sich eine Gegenüberstellung der erwarteten Ersparnis und der zusätzlichen Kosten. Erst danach kann die Entscheidung bezüglich einer Kündigung laufender Kredite getroffen werden.

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