Inflationsangst: das bringt der Immobilienkauf

2012 - eignen sich Immobilien als Absicherung gegen die aktuell drohende Inflation?Das Wort Inflation wird in der hiesigen Medienlandschaft gegenwärtig wieder verstärkt aufgegriffen und verursacht häufig Besorgnis bei breiten Bevölkerungsschichten. Dies rührt daher, dass man  mit diesem Thema zumeist Bilder aus den Anfangsjahren der Weimarer Republik assoziiert und im Grunde eher eine Hyperinflation im Sinn hat. Dabei stehen die Angst vor einem stetigen Verlust der  Kaufkraft des Geldes und eine Verringerung der Lebensqualität im Vordergrund. Unter der Inflation versteht man im Allgemeinen einen Prozess einer kontinuierlichen Preisniveausteigerung, die einen gewissen Prozentwert übersteigt. Die Inflationsrate steht also für einen Anstieg des Preisindex in % über einen bestimmten Zeitraum. Bei welcher Grenze man diese Prozentangabe ansetzt ist nicht ganz klar und hängt auch vom jeweiligen Standort ab. In Deutschland lag die jährliche Inflationsrate während des letzten Jahrzehnts immer zwischen 2 % und 3%. Eine gewisse Steigerung des Preisniveaus ist also ganz normal.

Um den Begriff der Inflation richtig verstehen zu können, muss man sich weiterhin klar machen, dass dieser sich immer auf das Preisniveau und nicht auf die Preissteigerung einzelner Güter bezieht. Letzteres gehört zu den üblichen Vorgängen in einer Marktwirtschaft und ist für den Marktmechanismus von großer Bedeutung. Da der Preis immer den Knappheitsgrad eines Gutes darstellt, werden die zur Produktion des jeweiligen Gutes notwendigen Produktionsfaktoren zielgerichtet gesteuert. Zur Berechnung der Inflationsrate wird ein fiktiver Warenkorb erstellt, der die wichtigsten Verbrauchsgüter eines Durchschnittshaushalts repräsentieren soll. Dabei ist die Zusammensetzung über die Jahre nicht strikt festgesetzt, sondern unterliegt einer kontinuierlichen Anpassung an die jährliche Nachfrage. Das heißt, dass Güter, die selten nachgefragt werden, durch solche mit hoher Nachfrage ausgetauscht werden. Weiterhin sind einzelne Güter- bzw. Gütergruppen in dem betrachteten Preisindex unterschiedlich gewichtet. Als Preisindizes können dabei beispielsweise der Preisindex für das Bruttonationalprodukt oder der Verbraucherpreisindex für Deutschland angeführt werden. Bei ersterem wird die Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen aufgenommen, die für das Nationaleinkommen ausschlaggebend sind. Der zweite vorgestellte Preisindex betrifft nur Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs für den durchschnittlichen privaten Haushalt in der Bundesrepublik Deutschland.  Eine Erhöhung des Preisniveaus tritt immer dann auf, wenn die Anzahl und die Auswirkungen der Einzelpreisanstiege die der  gleichzeitig auftretenden Preisabsenkungen anderer Güter übertrifft. Es ist natürlich unschwer zu erkennen, dass dadurch die angegebene Inflationsrate auch manipuliert werden kann. Durch die Gewichtung und die Hereinnahme von Gütern in den Warenkorb, die starken Preissteigerungen ausgesetzt sind, kann die ausgewiesene Inflationsrate erhöht werden. Andererseits kann diese Kennzahl durch das Weglassen von Preistreibern wie beispielsweise Erdöl oder –gas stark gesenkt werden. Im Zusammenhang mit der Geldentwertung ist neben der offenen Inflation noch auf die versteckte Inflation hinzuweisen. Diese kommt dann vor, wenn Preise durch staatliche Eingriffe künstlich niedrig gehalten werden und somit das Preisniveau konstant bleibt.

Entstehung einer erhöhten Inflation

Bei der Herausbildung einer Abwertung ist die vorhandene Geldmenge in einem Wirtschaftsraum ein wichtiger Faktor. Von der Europäischen Zentralbank werden dabei  die drei Geldmengen M1, M2 und M3 unterschieden. Die Geldmenge M1 steht dabei für die gesamte Geldmenge, die im Umlauf ist, zuzüglich aller Tageseinlagen. Unter der Geldmenge M2 sind aller Gelder der Menge M1 plus Einlagen mit vertraglicher Laufzeit von bis zu 2 Jahren sowie rückzahlbare Einlagen mit einer Kündigungsfrist von bis zu 3 Monaten gefasst. Schlussendlich werden unter M3 die Geldmenge M2, Rückkaufvereinbarungen, Geldmarktfondsanteile und Geldmarktpapiere sowie Schuldverschreibungen über bis zu 2 Jahren Laufzeit subsumiert. Ist das Verhältnis zwischen vorhandener Geldmenge zur Gütermenge hoch, so ist die Gefahr eines Geldwertverfalls hoch. Denn durch eine überhöhte Güternachfrage, die durch das Güterangebot nicht mehr gedeckt werden kann, steigen die Preise. Aufgrund der Preissteigerungen kann es dann zu geforderten und bewilligten Lohnerhöhungen kommen. Da Arbeit wiederum als Gut betrachtet werden muss, steigen die Produktionskosten der Unternehmen, die diese durch höhere Preise bei ihren Absatzprodukten ausgleichen müssen. Außerdem erhöhen Lohnsteigerungen die Gesamtnachfrage nach Gütern, was diese wiederum verteuert. Bei diesem Szenario spricht man auch von einer entstehenden Lohn-Preis-Spirale. Im Zuge dessen wird auch der psychologische Effekt (Die meisten Bürger werden zunehmend Angst vor weiteren Preissteigerungen haben.)  die Flucht in Sachwerte befeuern. Es wird eher Geld in Luxusartikel, Immobilien, Sanierungsarbeiten, Autos, Kunst oder sonstige nachhaltige Sachwerte investiert. Durch die steigende Nachfrage in diesen Bereichen werden dort aber auch die Preise nach oben getrieben und es werden vielfach Blasen aufgebaut, die dann irgendwann wieder platzen werden.

Allgemeine Auswirkungen einer überhöhten Preissteigerung

Insbesondere wenn die Inflationsrate (im April 2012 2,1% in Deutschland) höher liegen als die Zinsen, die man auf seinem Tagesgeldkonto oder Sparbuch erhält, verliert das Geld auf dem Konto an Kaufkraft. Gegenwärtig ist dies der Fall, da der Leitzins der EZB mit 1% sehr gering ist und somit die Banken den Kontoinhabern auch nur sehr geringe Verzinsungen ihrer Guthaben anbieten. Andererseits können dadurch Hausbauer und Hauskäufer Kredite zu sehr günstigen Konditionen erhalten. Eine Folge der Inflation ist auch der Abzug von Kontoeinlagen durch die Kontoinhaber, wodurch die Banken verfügbares Kapital verlieren und somit schlechter Kredite vergeben können. Dies wird bei den Unternehmen zu Finanzierungslücken führen und wird eine Aufstockung der Produktionskapazitäten verhindern. Ohne genügende Neuinvestitionen verringert sich das Wirtschaftswachstum, was sich durch eine höhere Arbeitslosigkeit bemerkbar machen kann. Zum Personenkreis, der sich am schlechtesten an eine Entwertung der Geldmenge anpassen kann, zählen unter anderem Arbeitslose und Rentner. Der Staat wird seine Zahlungen nicht unbedingt den Preiszunahmen im gleichen Maße anpassen, da er dadurch ja im Endeffekt seine Ausgaben reduzieren kann. Es ist zu beachten, dass durch eine Inflation die zu begleichenden Schulden real entwertet werden auch wenn sie nominal natürlich gleich bleiben.

Das bedutet eine Inflation für den Immobilienkauf

Zwar liegen die Preissteigerungsraten zur Zeit noch im normalen Rahmen, dennoch deuten einige Indizien auf eine steigende Inflation hin. Durch die Vergabe großer Kreditsummen an die Banken durch die Europäische Zentralbank im Zuge der Finanzkrise ab 2007 haben sich die Summe des Euro-Bargelds und die Einlagen der Banken bei der Zentralbank stark erhöht. Zwar haben die Banken den Großteil noch nicht dem Wirtschaftskreislauf zugeführt und halten diese noch als Einlagen bei der Europäischen Zentralbank, was aber nicht heißt, dass dies für immer gelten wird. Es ist also eine große Geldmenge schon vorhanden. Außerdem ist der Verschuldungsgrad vieler Teilnehmerstaaten in der Europäischen Union stark angestiegen. Von Seiten der EZB kann also möglicherweise eine höhere Inflationsrate in Kauf genommen werden, um die vorhandenen Schulden abzuwerten und so indirekt abzubauen. Weitere Indikatoren sind der recht hohe Goldpreis und die in Deutschland steigenden Immobilienpreise insbesondere in den Großstädten. Viele Menschen werden sich daher für einen Immobilienkauf entscheiden, da eine Sachwertanlage im Grunde ein guter Schutz gegen eine zunehmende Inflation ist. Aber ist dies wirklich der Fall? Kann der Hauskauf das Vermögen gegen das Inflationsrisiko absichern? Neben den niedrigen Bauzinsen verlieren die Tilgungs- und Kreditraten durch eine erhöhte Inflation an Wert und der Kreditnehmer kann seinen Kredit somit leichter zurückzahlen. Dies ist insbesondere dann der Fall wenn durch eine lange Zinsbindung die zu zahlenden Zinsraten niedriger liegen als die Inflationsrate. Fairerweise muss man natürlich anführen, dass diese Rechnung nur aufgeht, wenn der Kreditnehmer einem Beruf nachgeht, bei der seine Gehalts- oder Lohnsteigerungen gleichermaßen mit der Inflationsrate Schritt halten.

Ein weiterer Diskussionspunkt in Zusammenhang eines Immobilienkaufs während einer Inflationsphase ist das Ziel dieses Kaufes. Wollen Sie das Haus als Kapitalanlage oder als selbst zu nutzendes Eigenheim erwerben? Bei einer geplanten Vermietung von Wohnraum sollten Sie beachten, dass sich häufig Mieten nicht so einfach an höhere Preissteigerungsraten anpassen lassen. Um höhere Mieten durchsetzen zu können, benötigt man immer auch Mieter, die diese höheren Wohnpreise zahlen können. Beispielsweise verweigerte zu Beginn der 20er Jahre des 20. Jahrhunderts, also während der Zeit der Hyperinflation in Deutschland,  der überwiegende Teil der Mieter die Zahlung der Mieterhöhungen. Außerdem kam es vielerorts zu Hausbesetzungen. Durch die Mietausfälle kam es bei den Vermietern zu Liquiditätsproblemen und Zwangsverkäufen, was häufig in einem Bankrott der Hausbesitzer mündete. In diesen Fällen kann man also kaum von einer Inflationsabsicherung durch Immobilienbesitz sprechen. Weiterhin problematisch an einer überwiegenden Investition in Immobilien sind die starke Bindung des Vermögens und die nach außen hin sichtbare Transparenz. Bei einem hohen Immobilienbesitz kann das Finanzamt das wirkliche Vermögen des Bürgers besser einschätzen und im Falle einer großen Finanzierungslücke durch Sondersteuern eher darauf zurückgreifen. Der letzte Aspekt kommt natürlich nur in einem Szenario zum Tragen in dem der Staat keine Möglichkeiten mehr hat sich anders zu finanzieren.

Falls Sie sich überlegen ein Ferienhaus zu kaufen, um dies an Touristen zu vermieten, sind Mieterhöhungen eher durchzusetzen. Dies liegt an den kürzeren Mietzeiträumen, wodurch der Vermieter wesentlich flexibler in seinen Entscheidungen ist. Zu bedenken ist in diesem Fall aber, dass man bei einem Ferienhaus natürlich sehr viel mehr Aufwand betreiben muss, damit es ausreichend ausgelastet ist und dauerhafte Mieteinträge generiert. Und natürlich spielt wie bei allen Immobilien die Lage die entscheidende Rolle.

Anders sieht die Lage bei einer Eigennutzung der Immobilie aus. Da Sie davon ausgehen können, dass die Aufwendungen für die Nutzung von Wohnraum in Zukunft nicht sinken werden, ist die Investition in ein Eigenheim eine sinnvolle Sache. Durch den Aufbau von Eigentum schafft man grundsätzlich Vermögen. Man darf aber nie den Fehler machen eine Immobilie nur ausschließlich aus dem Grund der Inflationsabsicherung zu kaufen. Nur weil gegenwärtig ein günstiges Bauzinsniveau vorherrscht, darf man nicht den Fehler machen eine Schrottimmobilie in einer schlechten Lage zu erwerben. Insbesondere der letzte Punkt ist der Entscheidende bei der Immobilienwahl. Insgesamt erfordert diese langfristig bedeutsame Entscheidung eine umfassende Analyse aller Einflussfaktoren.

Advertisements
Dieser Beitrag wurde unter Immobilien abgelegt und mit , , , verschlagwortet. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

w

Verbinde mit %s